Hotelierstvo študoval vo Švajčiarsku, praxoval vo Four Seasons. Vedomosti a skúsenosti zozbierané zo sveta dnes zúročuje na pozícii obchodného riaditeľa v rodinnej firme APLEND, sieti ubytovacích zariadení zameraných na rekreačné ubytovanie najmä vo Vysokých Tatrách.
Značka APLEND je známym hráčom na slovenskom hotelovom trhu. Ako by ste nám ju predstavili?
APLEND pôsobí na trhu ako operátor dovolenkových apartmánov, hotelov a reštaurácií už 15 rokov. Spoločnosť zakladali moji rodičia a pán Igor Harabin v roku 2010. Ja osobne sa angažujem v APLEND od roku 2015. Som hrdý na to, že APLEND patrí medzi slovenské rodinné firmy a považujem to za našu pridanú hodnotu.
Koľko zariadení momentálne ponúkate? Koľko je vašich a koľko riadite formou manažment kontraktu?
Aktuálne prevádzkujeme 14 objektov – od hotelov, cez apartmánové domy až po rezorty. Vo Vysokých Tatrách patríme v počte lôžok k popredným ubytovateľom. Aktuálne máme v portfóliu viac ako 1 000 lôžok. Časť nehnuteľností vlastníme, väčšiu časť máme vo variabilnom nájme a iné vo fixnom nájme na dlhodobé obdobie. Okrem zariadení vo Vysokých Tatrách operujeme aj APLEND CITY Hotel Perugia v Bratislave. V neposlednom rade prevádzkujeme aj päť reštaurácií pod značkou Koliba Kamzík (tri v Tatrách a dve v Bratislave) a jednu reštauráciu pod značkou SALAŠ. Minulý rok sme prevzali do prevádzky unikátnu kaviareň Monte Móry na Štrbskom Plese.
Prevádzkovať hotel v Bratislave a v Tatrách je rozdiel
Aká je vaša stratégia, máte záujem skôr o vlastné hotely a apartmány alebo o manažment už existujúcich?
Štandardne nás oslovujú majitelia budov, ktorí už ďalej nechcú prevádzkovať budovu a hľadajú niekoho do nájmu, alebo developeri, ktorí hľadajú hotelového operátora do svojich priestorov, poväčšine apartmánových domov. V princípe, ak je dobrá príležitosť na trhu, tak zvažujeme všetky možnosti, či už kúpu, alebo prenájom. Na základe posledných udalostí sa nevyhýbame ani operovaniu s nehnuteľnosťami na základe franšízovej zmluvy. V poslednom rade aktuálne pripravujeme všetky procesy, aby sme z našej značky vedeli vytvoriť franchise brand, ktorý môžeme ponúknuť iným hotelom, penziónom a apartmánovým domom, a tým dostať značku APLEND vo väčšom meradle na slovenský aj zahraničný trh.
Máte podniky v Bratislave a v Tatrách. Sú tieto dve lokality vašou prioritou, alebo uvažujete aj nad expanziou do iných regiónov Slovenska?
Aktuálne sú našou prioritou Vysoké Tatry a Bratislava, no už v krátkom čase budeme otvárať nový biznis hotel v inej lokalite. Tentoraz nepôjde o hotel pod naším brandom, ale dohodli sme sa na franchise spolupráci s jednou z najväčších značiek na svete, ktorú týmto zariadením vraciame späť na slovenský hotelový trh.
V čom vidíte rozdiely prevádzkovať zariadenie v Tatrách a v Bratislave?
Tých rozdielov je viacero. V Tatrách trvá sezóna od 6 – 8 mesiacov, v Bratislave sa začína v marci a končí sa v decembri, takže s výnimkou dvoch mesiacov je sezóna stále. Okrem toho hrá veľkú úlohu aj dĺžka pobytu, ktorú máme v Bratislave v priemere 1,70 noci, čo je menej oproti Vysokým Tatrám, kde dosahujeme 2,50 noci. V neposlednom rade rôznorodosť klientely v Bratislave kladie úplne iné nároky na marketing ako vo Vysokých Tatrách, kde je 60 % klientely domácej.
Návratnosť do piatich rokov je nereálna
Čo by mal vedieť vlastník hotela či penziónu, ktorý uvažuje o jeho prenájme?
V prvom rade by som začal tým, aby mal reálne očakávania. V posledných mesiacoch a rokoch sa stretávame s majiteľmi budov, ktorí majú očakávania návratnosti do piatich rokov. Toto je v sektore hotelierstva a gastronómie úplne mimo reality.
Na akom princípe funguje spolupráca?
Každé partnerstvo sa snažíme vnímať ako spoluprácu, či už ide o fixný, alebo variabilný nájom. Niektorí majitelia preferujú aktívnejšiu účasť, iní sa chcú zapojiť menej. Kľúčové je, aby spoluprácu vnímali ako spoločný projekt. Hotelierstvo, najmä na Slovensku, je citlivý segment s výraznými výkyvmi, preto je dôležité, aby obe strany chápali nielen úspechy, ale aj výzvy. Naším cieľom je, aby majiteľ nemal s nehnuteľnosťou žiadne starosti.
Majú vlastníci záujem o prenájom, kontaktujú vás sami, alebo ich skôr vyhľadávate vy?
Vnímame to tak, že aktuálne je veľký dopyt po nájmoch, resp. predaji. Každý týždeň dostaneme ponuku na prevádzku/prenájom/kúpu budovy. Veľakrát sa pri nájme nehnuteľností stretávame s očakávaniami majiteľa, ktoré sú 2- až 3-násobne vyššie oproti realite, ktorú vieme ponúknuť. V tejto chvíli je na trhu veľa kancelárskych budov, ktorým majiteľ hľadá iné využitie ako kancelárie a osloví nás. Tieto kancelárske budovy majú veľkú pridanú hodnotu predovšetkým v polohe, ale najväčší deficit je rozsiahla rekonštrukcia, ktorú treba v takejto budove spraviť.
Samozrejme, aj my aktívne hľadáme budovy. Jedným zo základných kritérií nášho hľadania je „poloha, poloha, poloha“. Tento faktor je pre nás veľmi dôležitý, zvažujeme však vždy všetky možnosti a vyhodnocujeme ponuky.
Sú podniky, o ktoré máte prioritne záujem?
Predovšetkým sa zameriavame na krajiny V4. Náš záujem je o budovy, kde vieme prevádzkovať minimálne 50 izieb na najmenej 15 – 20 rokov. A ako som už spomenul, musia mať dobrú polohu. Okrem samotnej polohy je pre nás dôležitý stav nehnuteľnosti, výška nájmu, ale v neposlednom rade nám ide aj o dlhodobú spoluprácu. Jednou z hlavných hodnôt v APLEND je spolupráca, a o to sa snažíme aj v rámci našich partnerov, ktorí sú majiteľmi nehnuteľností. Nerobíme projekty na pár mesiacov. Ak ideme do projektu, tak často na roky, v niektorých prípadoch máme nehnuteľnosti v nájme už viac ako desaťročie.
Máte vo svojom portfóliu aj tri reštaurácie, chcete sa zameriavať aj na ich prenájom?
Gastrobiznis je veľmi náročný – od ľudskej sily, cez prevádzku priestorov, dodržiavanie nákladových položiek atď. Chce to veľa času a energie. V minulom roku sme otvorili dve reštaurácie pod značkou Koliba Kamzík vo Vysokých Tatrách. Máme tiež nedokončené projekty, ktoré by sme radi dotiahli do konca. Takže v tejto chvíli je pre nás prioritou rozbehnúť tieto dve reštaurácie a zvyšovať kvalitu a zlepšovať systém v ostatných.
Ideme cestou WIN-WIN spolupráce
Vašou doménou je obchod – majú z tohto hľadiska prevádzky, ktoré preberáte, alebo tie, ktoré majú záujem o prenájom, nejaké spoločné črty?
Sme jednou z mála spoločností, ktorá vie ponúknuť celý balík, a to – obchod, marketing, prevádzku hotela, zákonnú správu budovy, ako aj prevádzku reštaurácie. Medzi našimi poslednými klientmi boli apartmánové domy. Väčšinou majú tieto apartmánové domy spoločné črty – rozdrobenosť vlastníctva – niekoľko desiatok majiteľov, niektorí chcú apartmány využívať súkromne, iní ako investíciu, niektorí chcú služby recepcie, iným sa to zdá zbytočné atď. Našou úlohou je komunikovať na všetky strany a zladiť záujmy všetkých tak, aby bola win-win spolupráca pre všetkých, a aby každý vnímal našu pridanú hodnotu v budove, ktorá im v neposlednom rade zvyšuje hodnotu ich investície.
Máte v portfóliu chaty, vily, penzióny, apartmány aj štvorhviezdičkové hotely. Ako funguje marketing a obchod takej diverzifikovanej skupiny zariadení?
Za ostatné roky sme si našli spôsob komunikácie, ktorý funguje, a kolegovia to robia veľmi dobre. Vytvorili sme si vlastný rezervačný systém, rovnako tak aj vlastný vernostný systém a snažíme sa marketing robiť primárne cez tieto kanály. Je dôležité určiť si pre každé zariadenie cieľovú skupinu. V portfóliu máme zariadenia pre školské výlety, rodiny s deťmi, dôchodcov až po bonitnejšiu klientelu, ktorá vyžaduje v hoteli celú škálu služieb. Pri takej diverzifikovanej skupine hľadáte a tvoríte spoločný prvok. A to je v našom prípade náš vernostný systém MYAPLEND. Opäť je to systém postavený na spolupráci – našich hotelov, našich reštaurácií, ale aj regiónu, v ktorom pôsobíme. Vnímame ako pozitívnu skutočnosť fakt, že sa v Tatrách nájde stále veľa ľudí, ktorí vnímajú to, že v spájaní a spolupráci je oveľa väčšia sila.
Úspech s hodnotami 3S
Sú medzi nimi „favoriti“, ktorým sa darí najlepšie a, naopak, tí, ktorí zaostávajú? Ako viete zabezpečiť rovnomerný dopyt?
Nemáme favoritov. Naším cieľom a zodpovednosťou voči majiteľom je predávať všetko a všetkých. Niekde sa to darí viac a niekde menej, ale závisí to od polohy, vybavenia zariadenia, doplnkových služieb a dopytu na trhu po danom zariadení. Práve cez náš vernostný systém a rezervačné oddelenie sa snažíme o distribúciu dopytu cez všetky prevádzky.
Čo pokladáte za dôležité pre úspech v hotelierstve?
V APLEND staviame na hodnotách 3S. To je v prvom rade spokojnosť hostí, v druhom rade spokojnosť zamestnancov a v treťom rade spokojnosť majiteľov. Pokiaľ vieme dosiahnuť všetky 3S, tak sa nám darí. Rád by som však opäť spomenul spoluprácu. V APLEND sa snažíme spolupracovať so všetkými zainteresovanými či internými alebo externými ľuďmi, resp. firmami. Sme dlhodobo súčasťou Združenia cestovného ruchu Vysoké Tatry, ako aj Asociácie hotelov a reštaurácií Slovenska. Taktiež máme veľa partnerov v regióne a snažíme si zdieľať hostí a posielať ich na rôzne aktivity aj mimo našich hotelov. Len dlhodobou spoluprácou so všetkými zainteresovanými dokážete pôsobiť na hotelovom trhu zodpovedne, čestne a úspešne.
Na záver osobnejšia otázka – ktoré zariadenie z vašej ponuky je vaším obľúbeným a prečo? Alebo ste ako rodič, ktorý má všetky svoje „deti“ rovnako rád?
Ako som spomenul, APLEND je rodinná firma, a tak aj pristupujeme k našim zariadeniam. Nemám obľúbené zariadenie (tak ako nemáte obľúbené dieťa 😊). Teší ma, že si každé naše zariadenie vie nájsť svojich hostí, ktorí sú spokojní, o čom svedčí o tom celkové hodnotenie našej spoločnosti za rok 2024 na úrovni 90,3 % z celkovo viac ako 3 700 recenzií.
A napokon, predstavíte nám váš najnovší prírastok?
Veľmi sa teším, že sa nám podarilo dotiahnuť značku Best Western opäť na Slovensko. Značka Best Western prešla významným rebrandingom a svoje služby ponúkajú na veľmi vysokej úrovni. Pred tohtoročnou letnou sezónou sme otvorili Best Western Hotel Prešov, ktorý je prvým hotelom značky Best Western na Slovensku. Hotel má skvelú polohu – pár minút na diaľnicu, pešo za pár minút sa dostanete na autobusovú či vlakovú stanicu. Okrem toho je hotel súčasťou obchodného centra Krížik, ktoré ponúka široký výber obchodov a služieb. K dispozícii je 39 izieb s celkovou kapacitou viac ako 130 lôžok. Ponúkame ubytovanie a raňajky. Prešov má veľký potenciál rastu, a ponuka zariadení v tejto lokalite je nedostatočná.
